媒体人曾子剑也来说法:“买卖不破租赁”是哪条法律?

2022-07-30 12:29   来源: 互联网

房屋买卖金额较大,涉及较多法律专业问题,对个人或公司来说都是一件大事。

一般来说,房屋买卖合同内容通常会包括房屋买卖合同的基本条款,而基本条款中又包括合同约定的房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。

但是,这是相对一手”裸房“而言,如果被买卖的是二手房屋,牵涉到有第三方租住或者经营时,如果不引起重视,稍有不慎将极有可能产生纠纷,给房屋买卖双方带来不必要的法律风险。

下面给大家呈现一起北京环赢律所代理的房屋买卖合同案件,谨供参考。(京 0102 民初 37000 号 ,文中当事人为化名。)

一、案情描述

首先,本案中,牵涉三个利益相关方。

1、原告:购房方,课堂公司

2、被告:卖房方,肖某女

3、案外人:原租户,游某女

2021 年 5 月 31 日,在经纪公司提供居间服务下,原告与被告签署编号为 BJN20210531 3的《北京市存量房屋买卖合同》(合订本),并且双方已于 2021 年 6 月 28 日办理了房屋所有权转移登记手续。到约定2021 年 8月 20 日前完全交付时,被告仍有租户即案外人游某女在使用案涉房屋经营公司且未迁出公司注册地址,原告认为被告已构成合同违约,于是一纸诉状将被告,即卖房方的的肖某女起诉至北京市西城区人民法院,向法院提出诉求,判令肖某女立即交付房子以及赔偿相应的违约金与占有费等等。

被告方肖某女辩称,自于 2021 年 6 月 28 日办理了房屋所有权转移登记之后,所有权已经转至原告名下,原告已经享有控制权,且原告已多次进入房屋查看、自行布置,所以被告不存在违约交付不及时的问题。

关于案涉房屋内有公司注册,要求公司迁出情况,被告认为,现在案外人的公司注册还在涉案房屋内,是之前房屋的承租人,现在还没有迁出,因为之前的被告与现在的案外人签署的合同还有三年到期,现在的案外人还没有迁出,他们的理由是买卖不破租赁。在签署的买卖合同中,没有约定必须驱逐之前的承租人。

且双方购房时被告向原告尽到了告知义务,没有隐瞒。因此,被告不认为自己违约,不同意支付逾期交房的违约金及房屋占用费等。

而作为案外人的游某女认为不管房屋是否买卖,是否变更了产权权属,自己签订的房屋租赁合同受法律保护,可以继续向新的产权人租用至期满;游某女同时也表示:本案中的被告方肖某女已对自己产生租赁违约,如果肖某女能按约赔偿,自己愿意协调搬走。

二、案件审理

经北京市西城区人民法院组织当事人进行了证据交换和质证,根据当事人陈述和经审查确认的证据,法院审理认为:

肖某女与课堂签订的《北京市存量房屋买卖合同》及肖某女、课堂公司、经纪公司签订的《补充协议》,是当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

肖某女作为房屋买卖合同的出卖人,负有交付房屋的合同义务。合同就房屋交接有明确约定,现无双方办理符合合同约定交接手续的证据,肖某女未按合同约定的期限即 2021 年 8 月 20 日前将案涉房屋交付科技公司仍构成违约,但与此同时,法院审理时查明,房屋买卖合同中对案涉房屋交易时为出租状态有所披露,课堂公司应当知晓可能存在房屋无法交付的风险,对自身的过失与疏忽也需承担对应的风险与部分损失。

因此西城区法院综合合同的履行情况、兼顾案涉房屋状况等综合因素,对课堂公司要求肖某女违约金酌情下调定为 150000 元。

就游某女当初承租肖某女的房屋, 租赁时签订的《北京市房屋租赁合同》,是当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。根据该法律规定,游某女与肖某女之间的《北京市房屋租赁合同》仍然延续其法律效力,由于所有权发生的变动,由课堂公司取代肖某女居于出租人地位,原肖寿容的权利义务由科技公司承继,继续享有在租赁合同约定的权利并履行相应义务,科技公司不得以案涉房屋东部分已不属于肖某女为由,终止《北京市房屋租赁合同》的权利义务,游某女继续使用租赁房屋存在合法根据。

三、判决结果

综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十五条、第五百九十一条、第七百二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定,北京市西城区人民法院判决如下:

1、本判决生效之日起五日内,肖某女须将案涉房屋交付给课堂公司;

2、本判决生效之日起五日内,肖某女偿付给课堂公司逾期交房违约金 150000 元;

3、本判决生效之日起五日内,肖某女转付给课堂公司只前由游某女给付给自己的房租 116668 元;

4、本判决生效之日起五日内,游某女给付课堂公司房租145835 元;

5、驳回课堂公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

媒体人曾子剑老师也来说法:

1、即然是商务房屋买卖时,用途为办公,特别是买卖二手商务房屋,在签订合同之前,一定要查清与落实,是否有第三方租用?是否用房屋地址注册了公司?

2、根据《民法典》第七百⼆⼗五条【所有权变变动不破租赁】租赁物在承租⼈按照租赁合同占有期限内发⽣所有权变动的,不影响租赁合同的效⼒。假定我们购买房屋是开办公司经营业务,在原合法的房屋租约期内,那么我们无权“驱逐”原租户,或此导致的经营损失得不偿失。

3、如果购买二手商务房屋,已有第三方租住或经营时,最好提前请律师介入居中协调,完善购房合同,有必要同时邀请第三方共同签订补充协议,方可顺利开展购房交易、交割与交付。


责任编辑:郭林林
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